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　　愛(ài)游戲平臺(tái)上海這家商場(chǎng)10歲了位處全國(guó)首批經(jīng)開(kāi)區(qū)餐廳包廂數(shù)也是經(jīng)濟(jì)晴雨表最近，正在慶祝開(kāi)幕十周年的虹橋南豐城請(qǐng)來(lái)德國(guó)藝術(shù)家Yeye Weller為商場(chǎng)設(shè)計(jì)了色彩繽紛的巨型甜甜圈裝置，屋頂也有超大號(hào)甜甜圈“探頭探腦”，而一旁就是日系生活方式品牌LoFt即將入駐商場(chǎng)的巨幅廣告。

　　作為最早布局虹橋-古北商圈的港資購(gòu)物中心之一，虹橋南豐城的商戶數(shù)目前已超270家，是虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)最早打出親子友好、寵物友好和都市垂直綠色空間等品牌的商場(chǎng)。中國(guó)最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在過(guò)去40多年間所積淀的樓宇密度、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人才的國(guó)際化程度以及訪客的流動(dòng)性，讓虹橋南豐城在堅(jiān)持親子陪伴路線的同時(shí)，始終有變化和創(chuàng)新的空間以及源源不斷的市場(chǎng)需求。

　　2014年12月，虹橋南豐城南區(qū)商場(chǎng)翻新后率先開(kāi)業(yè)。作為南豐集團(tuán)在內(nèi)地的旗艦綜合體項(xiàng)目，建筑面積27.7萬(wàn)平方米的虹橋南豐城包含3棟總面積10萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓以及1座面積11萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。

　　開(kāi)業(yè)初期，虹橋南豐城將家庭客群作為核心消費(fèi)群體，這一如今看來(lái)頗為成功的決策，在當(dāng)時(shí)沒(méi)有“上帝視角”、結(jié)果未知的背景下，只能靠商場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整招商、持續(xù)舉辦活動(dòng)來(lái)對(duì)市場(chǎng)做出盡可能前瞻的分析預(yù)判。

　　標(biāo)志性的紅底白字商標(biāo)、數(shù)不清的汽車(chē)款式，有著百年歷史的多美卡是陪伴不少人成長(zhǎng)的合金車(chē)玩具品牌。虹橋南豐城于2020年首次舉辦多美卡“車(chē)神造夢(mèng)場(chǎng)”主題展。今年7月，品牌快閃空間再次亮相商場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售了限量的玩具車(chē)、“普樂(lè)路路小火車(chē)”，還有旗下10多個(gè)品牌的沉浸式體驗(yàn)項(xiàng)目。

　　兩次主題展的累計(jì)銷(xiāo)售額超過(guò)了600萬(wàn)元。商場(chǎng)則注意到，這兩次主題展中，爸爸帶孩子來(lái)打卡的組合比比皆是。有年輕家長(zhǎng)說(shuō)，自己就是在多美卡玩具車(chē)的陪伴下成長(zhǎng)的，現(xiàn)在帶孩子來(lái)感受自己的童年。

　　良好的市場(chǎng)反饋、可觀的消費(fèi)需求以及商場(chǎng)精準(zhǔn)的客群匹配度，推動(dòng)多美卡將品牌的中國(guó)首個(gè)專(zhuān)賣(mài)店開(kāi)在了虹橋南豐城的玩具反斗城內(nèi)。

　　而看似順?biāo)浦鄣暮献鞅澈螅窍M(fèi)新趨勢(shì)的力量：互聯(lián)網(wǎng)正流行成年人“重新養(yǎng)自己”的熱潮，身在職場(chǎng)的中青年開(kāi)始學(xué)習(xí)鋼琴、外語(yǔ)、油畫(huà)、滑板等各種兒時(shí)未能學(xué)成的興趣愛(ài)好。他們中成為家長(zhǎng)的還會(huì)帶著孩子一起學(xué)習(xí)，由此衍生出的消費(fèi)需求成為新藍(lán)海。

　　在虹橋南豐城，與“孩子”有關(guān)的商戶從一開(kāi)始的玩樂(lè)屬性，慢慢拓展至養(yǎng)成類(lèi)、人文藝術(shù)賞析等多個(gè)品類(lèi)。今年新入駐的“艾克斯X”少兒體育，場(chǎng)地內(nèi)有超大的室內(nèi)游泳池和籃球場(chǎng)，提供游泳、格斗、籃球等體育運(yùn)動(dòng)和專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練。MUKA音樂(lè)中心、金芭蕾舞蹈、向日葵藝術(shù)中心等則提供器樂(lè)、舞蹈、聲樂(lè)、繪畫(huà)等藝術(shù)培訓(xùn)服務(wù)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，虹橋南豐城開(kāi)業(yè)十年間共舉辦了1800余場(chǎng)活動(dòng)，其中包括寶可夢(mèng)精靈樂(lè)園全國(guó)首展、汪汪隊(duì)立大功冬日聯(lián)萌救援全國(guó)首展以及哆啦A夢(mèng)、奧特曼等多個(gè)IP的全國(guó)首個(gè)互動(dòng)展，總計(jì)有近50場(chǎng)大型IP主題活動(dòng)。商場(chǎng)跨界合作的領(lǐng)域覆蓋了動(dòng)漫、潮流時(shí)尚、藝術(shù)文化、科普教育等愛(ài)游戲app。

　　今年“六一”兒童節(jié)，虹橋南豐城全天客流超過(guò)8萬(wàn)人次，與2020年峰值持平，成為商場(chǎng)十年來(lái)人氣最旺的兩個(gè)兒童節(jié)之一。這側(cè)面證明虹橋南豐城堅(jiān)持近十年的“親子”“陪伴”標(biāo)簽正愈發(fā)清晰，鮮明的辨識(shí)度為消費(fèi)者搭建了“情緒記憶”：每當(dāng)出現(xiàn)與家庭、孩子有關(guān)的消費(fèi)需求時(shí)，虹橋南豐城一定是優(yōu)先選項(xiàng)。

　　近兩年，虹橋南豐城在北區(qū)商場(chǎng)新引入多家餐飲商戶，入駐時(shí)有一項(xiàng)統(tǒng)一的要求：多設(shè)包廂。這源于虹橋南豐城商務(wù)樓租戶以及周邊企業(yè)的共同訴求：希望商場(chǎng)餐飲商戶的價(jià)格梯度更豐富、菜系更多元，滿足企業(yè)不同規(guī)格的商務(wù)宴請(qǐng)和洽談需求。

　　眼下，虹橋南豐城內(nèi)的餐飲品牌有106個(gè)，客單價(jià)從十幾元到500多元不等。商場(chǎng)的主力目標(biāo)客群定位為周邊1-3公里內(nèi)的居民和白領(lǐng)。為此，商場(chǎng)在美容美發(fā)、健身瑜伽等目的性消費(fèi)領(lǐng)域也引入多個(gè)知名品牌的旗艦店。

　　“1/4的面積是類(lèi)似ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、星巴克這樣能滿足大家基礎(chǔ)消費(fèi)需求的品牌，剩下的3/4就是商場(chǎng)要努力鉆營(yíng)差異化的部分?！苯\虹說(shuō)。

　　虹橋南豐城首選的業(yè)態(tài)是親子、兒童相關(guān)，但購(gòu)物中心不能只有單一特色，需要配置其他差異化的品牌。

　　在過(guò)去十年的經(jīng)營(yíng)探索中，虹橋南豐城將商場(chǎng)的部分承租空間化整為零，使商戶數(shù)量從開(kāi)業(yè)時(shí)約220家增長(zhǎng)至如今約270家，增長(zhǎng)近20%。一些承租面積300-400平方米的商戶退租后，商場(chǎng)將空間進(jìn)行了拆分，減小品牌的單店租金壓力

　　虹橋南豐城的商務(wù)樓入市于2000年，目前三棟辦公樓有230家租戶，其中約35家的租期超過(guò)10年，占比約15%。沃爾沃就是其中之一，雖然企業(yè)在浦東金橋有工廠和辦公空間，但虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)靠近虹橋樞紐和長(zhǎng)三角的一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上虹橋南豐城商場(chǎng)成熟的配套，都是企業(yè)選擇續(xù)租的重要因素。

　　“樓宇市場(chǎng)這兩年確實(shí)變化明顯，但無(wú)論市場(chǎng)如何變化，樓宇運(yùn)營(yíng)商要做的就是在租賃面積的靈活度上更貼近租戶的底層需求，找到破題辦法。”江錦虹介紹，以往虹橋南豐城寫(xiě)字樓最小的承租面積都有400-500平方米，近兩年不少企業(yè)對(duì)200平方米左右的辦公面積更感興趣。為此，虹橋南豐城一方面將承租空間重新劃分，另一方面推出共享會(huì)議空間，以此滿足企業(yè)不同階段的辦公、會(huì)晤需求。

　　今年投入運(yùn)營(yíng)的藝豐中心，是南豐集團(tuán)時(shí)隔20多年后在虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)投資的第二個(gè)重要商辦項(xiàng)目，總建筑面積近9萬(wàn)平方米。其中辦公面積約4.9萬(wàn)平方米，目前已有10家企業(yè)簽約，預(yù)計(jì)最終的租戶數(shù)在15-20家。項(xiàng)目?jī)?nèi)還包含一座當(dāng)代藝術(shù)館，已經(jīng)于今年10月上海時(shí)裝周期間亮相。

　　藝豐中心也是近年來(lái)“老虹橋”為數(shù)不多的新建項(xiàng)目。此前，霸王茶姬總部入駐虹橋聯(lián)合大廈，醒目的品牌Logo引發(fā)關(guān)注。天山路沿線，鐵獅門(mén)與新長(zhǎng)寧集團(tuán)、三菱地所合作開(kāi)發(fā)的晶耀虹橋預(yù)計(jì)將于明年完工。

　　從空間維度看，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)歷經(jīng)40年發(fā)展，可開(kāi)發(fā)地塊早已“觸頂”，唯有通過(guò)城市更新來(lái)獲取新的發(fā)展空間。

　　但存量改造難度遠(yuǎn)勝于平地起高樓。為此，長(zhǎng)寧區(qū)從軟環(huán)境著手，打造綠色低碳的新型商務(wù)區(qū)，完成了虹橋公園煥新開(kāi)放、新虹橋中心花園橋下空間改造、遵義路口袋公園建設(shè)等公園城市項(xiàng)目。

　　虹橋南豐城則于去年9月打造了上海首個(gè)商圈內(nèi)的生境花園，將辦公樓C座旁邊一處使用率較低的灰空間，改造為野生動(dòng)物可自由棲息、水源24小時(shí)循環(huán)流動(dòng)、無(wú)須人工干預(yù)的生態(tài)花園。目前，園內(nèi)植物數(shù)量達(dá)30余種，開(kāi)放一年多來(lái)在此出沒(méi)的小動(dòng)物種類(lèi)有近20種，打造了獨(dú)特的自然科普空間，也為周邊企業(yè)、社區(qū)和商場(chǎng)提供了不可多得的活動(dòng)場(chǎng)域。

　　藝豐中心目前出租率近80%，企業(yè)租戶中有不少是虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)需要新增辦公面積的“老面孔”，拼多多就是其中之一。此外，東芝泰格等國(guó)際知名企業(yè)也確定入駐。即便新建樓宇的租金水平明顯高于存量樓寫(xiě)字樓，但注重辦公體驗(yàn)的企業(yè)依舊愿意為此買(mǎi)單。

　　“因?yàn)槠髽I(yè)希望能在最短距離、最集約的物理空間內(nèi)集中辦公人員，全力支持業(yè)務(wù)發(fā)展，這是綜合考量了樓宇品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及租金價(jià)位等因素后得出的‘性價(jià)比’?！苯\虹說(shuō)。

　　目前，南豐集團(tuán)在上海共有6個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有虹橋南豐城、藝豐中心和世貿(mào)商城，此外還有達(dá)邦協(xié)作廣場(chǎng)、淮海南豐薈以及南豐大廈。

　　近期，集團(tuán)將上線名為“NF Club（南豐俱樂(lè)部）”的小程序，整合虹橋南豐城、達(dá)邦協(xié)作廣場(chǎng)和藝豐中心的會(huì)員管理系統(tǒng)。消費(fèi)者可用虹橋南豐城的消費(fèi)積分兌換各個(gè)商辦項(xiàng)目的停車(chē)券、品牌優(yōu)惠券，形成集團(tuán)內(nèi)各項(xiàng)目間的有效互動(dòng)，進(jìn)而反哺購(gòu)物中心板塊的會(huì)員粘性。